Wie funktioniert das alles?

Unser Hausprojekt ist Teil des Mietshäuser Syndikats. Das Mietshäuser Syndikat (MHS) ist ein überregionaler Zusammenschluss selbstorganisierter Hausprojekte, der seit den 90er Jahren Hausprojektgruppen bei der Planung und Umsetzung eines Hausprojekts durch kompetente Beratung unterstützt. Über 180 MHS-Projekte gibt es zwischen Ostsee und Bodensee, und sie bieten dauerhaft bezahlbaren Wohnraum für etwa 3500 Bewohner*innen in mehr als 70 Städten und Gemeinden. So wird nicht nur eine selbstorganisierte, selbstbestimmte Wohnutopie gelebt, sondern die Graswurzelbewegung der Hausprojekte zeigt auch ein Ausweg aus dem angespannten Mietenmarkt auf.

Es gibt allein 25 MHS-Projekte rund um Freiburg, über 30 im Raum Berlin, und etwa zehn in Bayern. Wir wollen das elfte werden! Und damit wir Baugewerbs-Laien uns das nötige Know-how für all die wichtigen Aufgaben von der Vereinsgründung über Hausbesichtigungen und Maklertermine bis hin zu Kaufvertrag, Grundbucheintragung und Dachstuhlsanierung nicht alleine zusammensammeln müssen, haben wir uns Hilfe beim Mietshäuser Syndikat geholt. Wir sind als Hausverein Mitglied im MHS geworden und seitdem stehen uns Hausprojekt-Expert*innen mit jahrzenhtelanger Erfahrung aus über hundert erfolgreichen Hausprojekten beratend und unterstützend zur Seite. Im Unterschied zu vielen Genossenschaften muss beim MHS übrigens kein Eigenkapital eingebracht werden, sodass auch Menschen mit geringen finanziellen Ressourgen teilhaben können.

Unser Haus gehört nicht uns als Einzelpersonen, sondern unserer Haus-GmbH. Das hat den Voretil, dass wir Bewohner*innen nicht an die Finanzen des Hauses gebunden sind – wenn eins von uns zum Beispiel in eine andere Stadt ziehen will, dann geht das unproblematisch und schadet unserem Finanzplan nicht. Zugleich haben in der GmbH zwei Organisationen ein Stimmrecht: der Hausverein und das Mietshäusersyndikat. Dies dient einzig und allein der Rückversicherung, dass nicht irgendwann ein Hausverein auf die Idee kommt, das (vielleicht mittlerweile im Wert gestiegene) Haus wieder auf den Finanzmarkt weiterzuverkaufen und so das schöne Projekt den immobilienhaien zum Fraß vorzuwerden. Damit das nie passieren kann, hat das MHS in unserer GmbH ein Vetorecht. So ist eine künftige Privatisierung des Hauses für immer und ewig ausgeschlossen. Vom Wiederverkauf abgesehen bestimmen wir aber komplett alleine, was in unserem Haus passiert: welche Energieversorgung wir möchten, wie viele der Bäder barrierearm renoviert werden sollen oder in welcher Farbe das Wohnzimmer gestrichen wird. Kein Vermieter der Welt kann uns da reinreden.

Weitere Informationen über die Funktion des Mietshäuser Syndikats und andere Hausprojekte gibt es auf der Homepage www.syndikat.org zu entdecken.

Und wie finanziert ihr das?

Um ein Haus zu kaufen und zu sanieren, braucht es natürlich jede Menge Geld. Langfristig werden die Mieteinnahmen die Ausgaben (Zinsen, Tilgung, reparaturen, laufende Kosten/Mietnebenkosten) decken, aber anfangs muss ein gewisser Betrag her. Dafür haben wir ein Finanzierungskonzept und das besteht aus vier Teilen:

• Bankenkredite. Wie die meisten Privatpersonen, die sich ein Haus kaufen, leihen wir uns Geld von einer Bank.

• Eigenkapital. Ein bisschen was können wir selbst beisteuern, z.B. als Schenkung oder als mehr oder weniger niedrigverzinster Kredit.

• Förderung. Für viele Maßnahmen der energetischen Sanierung gibt es günstige Kredite oder gar staatliche Zuschüsse, z.B. von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (kurz KfW).

• Direktkredite. Außerdem leihen wir uns Geld von Menschen, die unser Projekt unterstützen möchten, in Form von Direktkrediten.

Was ist ein Direktkredit?

Ein Direktkredit oder Nachrangdarlehen ist ein Kredit, der im Fall einer Insolvenz nachrangig bedient wird. Das heißt, wenn wir pleite gehen sollten, sind wir verpflichtet, zuerst die Bankengläubigerzu berücksichtigen und zuletzt die Nachrangdarlehen auszuzahlen. Das kann im schlimmsten Fall zu einem Komplettverlust führen. Bei über 180 MHS-Projekten ist das aber erst ein eniziges mal vorgekommen. Ein Direktkredit ist keine klassische Geldanlage, die massenhaft Rendite abwirft. Stattdessen unterstützt ihr mit eurem Direktkredit ein Projekt, das für immer günstigen Wohnraum schaffen will, der dem Kapitalmarkt auf ewig entzogen ist und in unserem Fall zudem Raum für Kultur und politisches Engagement schaffen möchte.

Und wie sicher ist so ein Direktkredit?

Der Direktkredit und die Zinsen werden über die Mieteinnahmen refinanziert. Eine Garantie gegen Verluste gibt es also nicht. Trotzdem gibt es einiges, das uns vertrauenswürdig macht:

• Solidarische Gemeinschaft: Wir sind nach dem Modell des Miethäusersyndikats organisiert, unter dessen Dach seit 30 Jahren viele gut funktionierende und von vielen Menschen getragene Projekte existieren. Erfahrene Berater*innen unterstützen uns und wir können auf das Know-how der bestehenden Projekte zurückgreifen.

• Realistische Finanzplanung: Unser Finanzierungsplan wurde mit Unterstützung des Mietshäuser Syndikat erstellt (dafür gibt es gute Unterlagen, die zur Verfügung gestellt werden), die Kalkulation beruht auf der künftigen Ertragskraft des Wohnprojekts. Dieses Finanzierungsmodell ist vielfach erprobt. Seit den Anfängen des Mietshäuser Syndikats gab es nur eine einzige Insolvenz, über 180 Projekte wurden erfolgreich umgesetzt.

• Förderung eines lokalen und transparenten Hausprojekts:  Die Kreditgeber*innen bekommen regelmäßige Informationen über den Stand des Projektes und können jederzeit sehen, was mit ihrem Geld geschieht.